2月9日，国务院国资委印发《关于做好2023年中央企业投资管理 进一步扩大有效投资有关事项的通知》。在房地产领域，《通知》明令禁止非地产主业企业竞拍开发房地产——
要严控非主业投资规模和方向，不得开展产能过剩、低水平重复建设和不具备竞争力的非主业投资项目。
非房地产主业企业不得进行非自有土地的竞拍和开发，不得以控股方式开发自有土地。
做好对外并购项目的前期论证和产业趋势研判，严禁并购高资产溢价、高负债企业，严控符合主业但只扩大规模、不提高竞争力的并购项目。
高负债企业不得开展超越财务承受能力的投资行为。
易居研究院研究总监严跃进对优采平台表示：此次规定实际上是央企“退房令”的延续版本，有助于规范央企的经营范围，确保央企聚焦主业发展。此类政策和去年央企积极拿地等态势不矛盾。2022年央企在土地市场上扮演了积极的作用和角色，也为房地产市场的平稳健康发展发挥了重要作用，总体上在2023年也是要延续。而“退房令”的坚持，不是要打击2022年活跃在土地市场上的央企，而是其他地产业务规模很小的央企。
1、13年”退房令” 漫长而坚定
2010年，国务院国资委为78家非房地产主业央企下达的“退房令”。允许16家主业可以经营房地产的央企。当年有14家主业非房地产业务央企退出市场。
2011年，国资委又批准了5家央企保留地产业务，获准从事房地产业务的央企由16家增加为21家。同年，“退房者”达到20家以上。
2015年，中冶集团整体并入中国五矿，实际上获准从事房地产业务的央企达到了20家。
2017年，国资委对央企聚焦主业进行重申，但仍有部分非主业房地产的央企迟迟未退。
2018年初，国家再度重申央企地产“退房令”，要求不在保留名单内的央企必须有实质性推进，并拟定了明确的时间表。
2020年，国资委发布《关于中央企业加强参股管理有关事项的通知》，要求央企严把主业投资方向，不得为规避主业监管要求，通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。
2020年3月，中国融通资产管理集团有限公司正式成立，房地产是主营业务。
2022年6月，中国电建进一步剥离公司体内剩余房地产业务。2022年12国务院国资委公布的“中央企业名录”中共计央企共有98家。现获准从事房地产业务的央企应为20家
直到2023年2月，国资委再次重申明令禁止，足以看出国家的态度和决心。
长达13年漫长而坚定的央企“退房”过程中，多是由房地产央企重组其他央企的房地产业务。已知的央企“退房”方式，主要在产权交易市场挂牌转让股权、完成在建项目后不再参与新项目建设两种方式。
2、保留下的央企实力如何
房地产是国民经济的支柱产业，是稳经济的”压舱石”。
2022年，凭借自身的资金、布局和运营优势，同时强化产品力和保交付，在本轮房地产行业下行调整周期中，央企表现稳健发展，发挥着房地产“稳定器”作用的同时，产业链的关注度和认同度均较大提升。
分析克而瑞研究中心发布的《2022年中国房地产企业销售榜TOP200》央企数据得知，19家获准从事房地产业务，有13家央企销售挺进前TOP200。2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量显著减少，6家央企销售破千亿元，占千亿房企的三成。
以保利发展为例，2022年全年，保利发展共实现营业总收入约2811.11亿元，同比下降1.37%。公司实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%。
随着2022年底提振市场信心，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能。2022年12月单月，保利发展实现签约面积339.86万平方米，同比增加38.89%；实现签约金额571.74亿元，同比增加55.76%。
在双集中供地与房企资金压力大的双重影响下，一方面是企业被动的收缩，投资脚步大幅放缓、甚至停滞，另一方面是主动战略转变，在低谷期采取”促销受、抓回款、紧投资“的策略。
从两年土储面积来看，稳健的国央企土储总量逐步攀升，占据主导地位。首先，从总土储面积TOP100来看，央企总土储面积占百强比例达到11%，总土储TOP20企业中近半数来自央企。保利发展土地储备面积一骑绝尘，10家土储面积超过1000万平方米。
在多数房企拿地意愿不强的大环境下，一方面是源于市场下滑，销售疲软，企业主动控制土地储备的规模，从而达到控制负债的目的，以“轻资产、量入为出”为主，如华润等均表示未来坚持“量入为出”和稳健投资；另一方面，资金的悬顶压力，导致自集中供地以来，大多数百强房企投资“一紧再紧”，“促销售、抓回款、保交房、紧投资”之下，投资暂缓、销售加强土储规模将会出现减少。
从上图可见，仍有招商蛇口、华润置地、中交地产、中冶置地等央企不同程度地扩充了土储。
时至今日，行业格局已经生变，非地产主营业务的央企将推出土拍，在“房住不炒”的基调下，深耕地产的央企将或更聚焦产品力、创新力，向高品质央企持续发力。
